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百城土地市场报:11城土地储备去化周期超三年

来源:中房网   时间:2018-12-19 10:10

    上海易居房地产研究院近日发布的《100城市土地市场报告》显示,截至11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。值得注意的是,在这100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月,另外有30个城市土地储备去化周期小于12个月。

    报告预计,考虑到商品房销售市场将继续下行,因此土地储备去化周期将继续反弹。而对于那些土地储备去化周期低于12个月的城市,易居研究院建议供地节奏需要加快,要出台各类政策鼓励房企拿地,进而积极落实补库存的政策导向。

    37城土地储备水平低于去年同期

    100城土地储备方面,6月份以来同比增幅总体收窄。

    报告显示,截至11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。观察历史数据,2016年7月全国100城土地储备规模位于历史低位,随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月的水平。

    从同比增幅曲线的历史走势看,2015年8月土地储备同比跌幅为37.9%,为历史最低点。随后该曲线持续上行,其中2016年11月转负为正,2018年5月达到高点即为20.0%。随后该曲线总体下行,从6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

    城市结构方面,三类城市土储同比增幅均大于10%。

    报告显示,截至11月底,一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米,环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大,均保持了大于10%的同比增幅水平。其含义是,相比去年同期,当前此类城市土地储备大体增了一成以上的水平。

    城市排行方面,37城土储水平低于去年同期水平。

    报告显示,11月份100个城市中,有63个城市的土地储备出现了同比增长现象,其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大,同比增幅分别达到330%、232%和231%。对于晋江等城市来说,这一轮去库存效果不错,土地交易市场趋于活跃,进而利好土地储备的增加。

    同时,100个城市中,有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势,其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大,跌幅分别为100%、76%和72%。对于燕郊来说,其在过去的29个月中已没有供地和土地成交,根据土地储备的计算公式,其当前土地储备规模已为0,这也使得土地储备同比跌幅为100%。

    多家房企推迟拿地计划

    100城月度成交方面,11月购地市场依然偏弱。

    报告显示,11月份,100个城市土地成交建筑面积为5689万平方米,环比减少7.1%,同比减少21.6%。观察今年1-11月份购地数据,月度成交基本都低于6000万平方米的水平,明显偏弱。尤其是今年下半年,随着房屋销售市场的降温、房企资金面的收紧等,很多房企推迟了拿地计划,进而使得土地买卖市场表现偏弱。

    100城年初累计成交方面,6月份开始增幅总体下行。

    报告显示,11月份,100个城市年初累计土地成交建筑面积为62504万平方米,同比增长3.0%。观察历史数据,在今年5月份该增幅达到14.9%,随后该曲线总体下行,从6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。对比全国土地市场数据,可以看出,100城土地数据的降温更快,大体上领先全国3个月的水平。

    100城年初累计土地成交同比增幅曲线持续收窄,对于土地储备的影响或拖累效应是比较明显的。从数据上看,6月份开始100城土地成交市场逐渐降温,而100城土地储备同比增幅曲线也开始掉头向下。这一期间,虽然各地土地供应部门也在积极增加供地,但是房企的购地信心不足,进而影响了土地储备规模的上升。

    11城土地储备去化周期超三年

    100城去化周期方面,销售降温带动去化周期曲线上行。

    报告显示,11月份100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份18.0个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

    结构分类方面,一线城市去化周期最小。

    报告显示,11月份一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩大。

    横向对比看,相比二线、三四线城市,一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。这和两个因素有关。第一、一线城市当年高端项目的预售管控略有松动,进而利好商品房交易的上升。第二、一线城市此前供地节奏并不快,这也影响了土地储备的规模。

    城市排行方面,30城土储去化周期不足一年。

    报告显示,当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。当然值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。

    同时,有很多城市土地储备去化周期是非常短的,这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月,此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易表现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。

    附:

    【100个城市按一、二、三四线城市划分】

    4个一线城市:北京、上海、广州、深圳

    32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐

    64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头

    需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

    【土地储备定义】

    城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量,属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴,它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义,城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场成交的土地建筑面积总和,此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地,但不包括工业用地和其他用地。

    【土地储备去化周期】

    即存销比=当月土地储备建筑面积/最近六个月新建商品房成交面积平均值。

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